Hipotrendy

Po raz kolejny Rada Polityki Pieniężnej stanęła na wysokości zadania i obniżyła stopę bazową do poziomu 3,5% czyli najniższego w historii. Wielu klientów zastanawia się czy w ślad za tym spadną raty kredytów hipotecznych, które zaciągnęli w złotówkach. A to nie jest wcale takie oczywiste.

Wszystkiemu winien jest WIBOR a więc rynkowa stopa procentowa, która określa koszt pieniądza pożyczanego między bankami. Czyli co znów winne są banki? Tak powiedzieć nie można bo banki arbitralnie nie ustalają tej stawki – ona rodzi się na zasadzie gry podaży i popytu na pieniądz na rynku międzybankowym. Oczywiście wpływ na aktualną wysokość WIBORu mają takie czynniki jak ryzyko w sektorze bankowym, płynność sektora i stopy procentowe określane przez RPP. W tym momencie rynkowe stopy procentowe WIBOR wynoszą odpowiednio:
Dla 1 miesiąca WIBOR 1M = 3,76%
Dla 3 miesięcy WIBOR 3M = 4,41%
Dla 6 miesięcy WIBOR 6M = 4,59%
Dla 12 miesięcy WIBOR 12M = 4,77%

W normalnych warunkach rynkowych (takie mieliśmy przed kryzysem finansowym) stopy powinny być bliżej skoncentrowane wokół bazowej stawki NBP. Oczywiście jest to uproszczenie bo wiele zależy od tego jakie są przewidywania rynków co do poziomu stóp procentowych w przyszłości. Nie mniej jednak poziom 4,41 procenta dla WIBOR 3M pokazuje jak rynek nadal cierpi na brak płynności i jaką premię za ryzyko wliczają sobie banki, które mogą pożyczyć innym pieniądze.

W związku z tym oprocentowanie kredytów hipotecznych tych starych i nowych nie spada tak jak chciałaby tego liczna rzesza kredytobiorców.  A pamiętajmy, że nowe kredyty udzielane są z o wiele wyższą marżą więc tutaj raty kredytów jeszcze wyższe. Dla przykładu jeśli ktoś ma kredyt hipoteczny w złotówkach z marżą 1,2 procenta (takie marże średnio były dostępne jeszcze rok temu) to jego oprocentowanie wynosi 5,61 procenta a rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat 1 724,48 zł. Gdyby WIBOR 3m był na poziomie 3,6% to oprocentowanie kredytu byłoby na poziomie 4,8% a rata kredytu wyniosłaby 1 574,60 zł czyli 150 zł mniej! Jest czego żałować. Ale jeszcze więcej przepłacają osoby, która mają wyższe marże kredytowe. Dla kredytu z marżą 2,5 procenta rata kredytu wyniesie 1 977,74 zł. A mogłaby wynieść 1 818,19 zł gdyby nie wysoki poziom stawek rynkowych stóp procentowych.

Warto więc zastanowić się czy jest szansa, ze rynkowe stopy procentowe spadną wraz za spadającymi stopami wyznaczanymi przez RPP? W najbliższym czasie moim zdaniem nie ma co do tego przesłanego, ponieważ rynek międzybankowy jest jaki jest. Na razie pozostaje się cieszyć, że skala zarazy „wzajemnej nieufności” na rynku międzybankowym została zahamowana. Ten fakt wraz ze słabnącą presją inflacyjną na razie zatrzymał wzrost stawek WIBOR (przez ostatnie trzy miesiące te stawki rosły!). Kredyty hipoteczne w złotych do końca roku raczej nie będą tańsze.